6+1 ΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΟΔΗΓΙΕΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΔΑΝΕΙΩΝ ΜΕ ΤΟ FUND

Πως θα πετύχεις μια πραγματικά συμφέρουσα ρύθμιση των κόκκινων δανείων σου;

Αυτό είναι ένα βασικό ερώτημα, που απασχολεί χιλιάδες δανειολήπτες που αντιμετωπίζουν πρόβλημα με τα ληξιπρόθεσμα δάνεια τους, κινδυνεύοντας από αναγκαστικές νομικές ενέργειες (κατάσχεση, πλειστηριασμό).

Αν και έχουμε γράψει πρόσφατο άρθρο σχετικά με την διαπραγμάτευση ενός οφειλέτη με την Τράπεζα – Fund/Servicer με τίτλο «ΔΙΑΠΡΑΓΜΑΤΕΥΣΗ ΜΕ FUND (Dovalue,Intrum,Cepal,Qquant)», σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να παρουσιαστούν πρακτικές οδηγίες, για μία ρεαλιστική διαπραγμάτευση με τον πιστωτή.

Στη συνέχεια ακολουθούν έξι (6) βασικές πρακτικές οδηγίες, στη διαπραγμάτευση με την τράπεζα ή τον servicer-fund.

1. Ποιοι εμπλέκονται στις οφειλές:

Η κάθε οφειλή μπορεί να αφορά και άλλα πρόσωπα (φυσικά ή νομικά) πέραν του οφειλέτη, όπως συνοφειλέτες, εγγυητές, με την ιδιότητα των ιδιοκτητών, διαχειριστών, νόμιμων εκπροσώπων, νομικών προσώπων, συγγενών ή τρίτων προσώπων.

2. Επιθυμούν όλοι οι εμπλεκόμενοι να ρυθμίσουν;

Δεν είναι πάντα εύκολο να συντονιστούν όλοι οι εμπλεκόμενοι (οφειλέτης, συνοφειλέτης, εγγυητής) για να επιδιώξουν την ρύθμιση των δανείων τους. Υπάρχουν οι περιπτώσεις διαφωνίας μεταξύ των εμπλεκόμενων ως προς τον χειρισμό της διαπραγμάτευσης με τον Fund-Servicer, ή ακόμη μπορεί και να έχουν διακόψει την μεταξύ τους επικοινωνία.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, υπάρχει δυνατότητα ο οφειλέτης ή και ο εγγυητής μεμονωμένα να επιδιώξει την ρύθμιση ή εξόφληση των «κόκκινων» δανείων του με την Τράπεζα ή το Fund-Servicer αλλά θα πρέπει να ρυθμίσει το σύνολο των οφειλών. Δεν μπορεί δηλαδή να επιμεριστεί ή να «σπάσει» η οφειλή μεταξύ του οφειλέτη, συνοφειλέτη ή εγγυητή και ο καθένας να εξοφλήσει ένα κομμάτι των οφειλών. Όλοι ευθύνονται εις ολόκληρόν.

Αυτό που ωστόσο μπορεί να γίνει, είναι να εξεταστεί η αποδέσμευση ενός εγγυητή με την καταβολή ενός ποσού (εφάπαξ ή με δόσεις) ανάλογα με την περιουσιακή κατάσταση και τα εισοδήματα του, χωρίς όμως να διαγραφεί το υπόλοιπο του δανείου ή να απαλλαχθούν οι λοιποί οφειλέτες και εγγυητές.

3. Ποιες είναι οι οφειλές;

Απαραίτητη προϋπόθεση για την ρύθμιση της οφειλής ενός δανείου, είναι ο οφειλέτης να γνωρίζει από τι αποτελείται.

• Το κεφάλαιο – χρεολύσιο, είναι το ποσό που ο οφειλέτης δανείστηκε αρχικά.
• Οι τόκοι, είναι το ποσό που προκύπτει από την επιβολή του επιτοκίου επί του κεφαλαίου.
• Οι τόκοι υπερημερίας, είναι οι επιπλέον τόκοι που επιβάλλονται στο ληξιπρόθεσμες οφειλές. Ο τόκος υπερημερίας ισούται με 2,5%.
• Διάφορα έξοδα
• Οι εξωλογιστικοί τόκοι. Οι τόκοι που υπολογίζονται συνήθως μετά καταγγελία του δανείου.

Γνωρίζοντας τα επιμέρους στοιχεία της οφειλής, ο οφειλέτης μπορεί διαπραγματευτεί την μερική ή ολική διαγραφή τους. Για παράδειγμα η διαγραφή των εξωλογιστικών ή και των τόκων υπερημερίας, είναι ποιο εφικτός στόχος από την διαγραφή των συμβατικών τόκων ή και του κεφαλαίου.

4. Ποια η περιουσιακή κατάσταση των εμπλεκομένων;

Ως περιουσιακή κατάσταση, δεν νοούνται μόνο τα ακίνητα των εμπλεκομένων, αλλά και τα κινητά (καταθέσεις, ομόλογα, οχήματα, μετοχές, σκάφη, αντικείμενα αξίας κ.α.)

Ένας βασικός παράγοντας ώστε η Τράπεζα ή ο Servicer-Fund να αποφασίσει ποια ρύθμιση  θα προτείνει στον οφειλέτη, είναι να έχει γνώση της πρόσφατης εμπορικής αξίας της περιουσιακής κατάστασης του ιδίου αλλά και των άλλων εμπλεκομένων (οφειλέτης, συνοφειλέτης, εγγυητής).

Η εμπορική αξία των ακινήτων εκτιμάται από συνεργαζόμενους εκτιμητές του πιστωτή και οι αξίες τους θεωρούνται επίκαιρες και πρόσφατες όταν η εκτίμηση διενεργήθηκε έως 1 έτος πριν.

Ο σκοπός αυτής της διαδικασίας για τον πιστωτή, είναι να γνωρίζει ποια είναι η αξία των ακινήτων που εξασφαλίζουν το δάνειο (π.χ. προσημείωση, υποθήκη) αλλά και αν υπάρχουν ακίνητα χωρίς βάρη (των εμπλεκόμενων), στα οποία θα μπορούσε να «γράψει» προσημείωση για να εξασφαλίσει περαιτέρω την οφειλή του δανείου (όταν το δάνειο δεν είναι πλήρως εξασφαλισμένο).

5. Τι θα εισπράξει η Τράπεζα – Servicer – Fund στη περίπτωση της αναγκαστικής ρευστοποίησης της περιουσίας;

Για τον πιστωτή, η απάντηση στο ερώτημα αυτό πιθανότατα θα καθορίσει την στάση του απέναντι στον οφειλέτη και τους λοιπούς εμπλεκόμενους.

Όταν λέμε αναγκαστική ρευστοποίηση περιουσίας, εννοούμε τον πλειστηριασμό των ακινήτων και κινητών περιουσιακών στοιχείων. Να σημειωθεί, ότι δεν μιλάμε μόνο για υφιστάμενες εξασφαλίσεις (προσημειώσεις, υποθήκες) αλλά και άλλα περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη ή των εγγυητών, που αν και δεν αποτελούν εξασφαλίσεις του δανείου, ο πιστωτής μπορεί να «γράψει» αναγκαστικό βάρος (προσημείωση ή υποθήκη) μέσω της έκδοσης διαταγής πληρωμής και να επιδιώξει τον πλειστηριασμό τους, μετά από την επιβολή κατάσχεσης.

Η τράπεζα ή ο Servicer-Fund, το πρώτο πράγμα που θα κάνει πριν μιλήσει με τον οφειλέτη για την ρύθμιση του δανείου του, είναι να υπολογίσει το ποσό που θα εισπράξει στη περίπτωση ρευστοποίησης των εξασφαλίσεων του δανείου (π.χ. ακίνητα με προσημείωση ή υποθήκη) αλλά και σε πόσα έτη αναμένεται να γίνει αυτό.

Εάν το ποσό που ο πιστωτής θα εισπράξει σε περίπτωση πλειστηριασμού είναι κοντά στο ύψος της οφειλής (π.χ. το δάνειο είναι πλήρως εξασφαλισμένο με ακίνητο υψηλής εμπορικής αξίας) τότε αναμένεται να κρατήσει «σκληρή» στάση στη διαπραγμάτευση για συναινετική ρύθμιση, καθώς η επιλογή των αναγκαστικών ενεργειών και του πλειστηριασμού μπορεί να είναι ποιο συμφέρουσα.

Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι αντίστοιχες περιπτώσεις που υποβάλλονται μέσω Εξωδικαστικού Μηχανισμού απορρίπτονται από τις Τράπεζες-Funds, καθώς δεν τους συμφέρει να συμφωνήσουν σε μία ρύθμιση έως 35 έτη χωρίς προκαταβολή (που προβλέπει ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός) όταν μπορούν να εισπράξουν σε 1 ή 2 έτη (στην ιδανική περίπτωση), μεγάλο μέρος της οφειλής μέσω του πλειστηριασμού ακινήτων και κινητών περιουσιακών στοιχείων.

Στη αντίθετη όμως περίπτωση, όταν η αναμενόμενη είσπραξη από την αναγκαστική ρευστοποίηση περιουσίας είναι «χαμηλή» σε σχέση με το ύψος της οφειλής, η στάση του πιστωτή είναι συνήθως περισσότερο ελαστική.

Για παράδειγμα, εάν για ένα δάνειο ύψους € 1 εκ. η αναμενόμενη είσπραξη από τις αναγκαστικές νομικές ενέργειες (πλειστηριασμός) είναι € 300 χιλ. χωρίς δυνατότητα περαιτέρω εξασφάλισης (π.χ. νέας προσημείωσης σε ακίνητο ή κατάσχεσης σε τραπεζικό λογαριασμό) τότε η Τράπεζα ή ο Servicer/Fund, θα σκεφτεί σοβαρά να συναινέσει σε ρύθμιση που θα περιλαμβάνει «κούρεμα» οφειλής αρκεί η συνολική ρύθμιση να εξασφαλίσει είσπραξη τουλάχιστον € 300 χιλ.

6. Πλειστηριασμός ακινήτου

Στη περίπτωση πλειστηριασμού ακινήτου, η Τράπεζα/Servicer-Fund δεν λαμβάνει το σύνολο του ποσού που πωλείται το ακίνητο.

Για παράδειγμα, εάν προσημειωμένο ακίνητο πλειστηριαστεί στο ποσό των € 105.000 το ποσό θα διανεμηθεί ως εξής:

• € 5χιλ. για την κάλυψη εξόδων διενέργειας του πλειστηριασμού (αμοιβή συμβολαιογράφου κ.α.)
• Το 65% (δηλ. € 65 χιλ.) θα διανεμηθεί στους ενυπόθηκους πιστωτές (δηλ. Τράπεζες, Funds ή και φυσικά, νομικά πρόσωπα) που έχουν εγγράψει υποθήκη/ προσημείωση σε ακίνητη περιουσία),
• Το 25% διανέμεται στο δημόσιο και εργαζόμενους (χωρίς προσημειώσεις – υποθήκες),
• Το 10% σε λοιπούς πιστωτές.

Συνεπώς, η τράπεζα ή το fund, θα εισπράξει το 65% του πλειστηριάσματος και όχι το 100%. Στη περίπτωση ωστόσο που ο οφειλέτης δεν οφείλει σε ΑΑΔΕ και ΕΦΚΑ, τότε το ποσοστό είσπραξης μπορεί να φτάσει το 90% ή και το 100% (εάν δεν οφείλει ούτε σε λοιπούς μη ενυπόθηκους πιστωτές).

7. Τι ρύθμιση δανείου μπορώ να πετύχω;

Υπάρχουν διάφορα είδη ρύθμισης που μπορεί να συμφωνήσει από κοινού ένας οφειλέτης με τον πιστωτή για την ρύθμιση του ληξιπρόθεσμου δανείου.

Συμβατική Ρύθμιση

Ο κλασσικός τρόπος ρύθμισης με κάποια προκαταβολή στη αρχή, είναι η αποπληρωμή ενός δανείου σε δόσεις.

Η διάρκεια της ρύθμισης ποικίλει, καθώς εξαρτάται από την αξία των εξασφαλίσεων (σε υψηλή εμπορικής αξίας ακινήτου, η Τράπεζα ή το Fund μπορεί να προσφέρουν μικρή διάρκεια και να πιέσουν για την πώληση του) καθώς και από την ηλικία του οφειλέτη και των εγγυητών (η προσθήκη ενός εγγυητή μικρής ηλικίας μπορεί να δώσει την δυνατότητα πολυετούς ρύθμισης).

Επιπλέον, το επιτόκιο είναι εξίσου σημαντικό, το οποίο μπορεί να αυξηθεί στη περίπτωση ρύθμισης της οφειλής. Ωστόσο το συμφωνηθέν επιτόκιο ρύθμισης, συνήθως οριστικοποιείται κατόπιν διαπραγμάτευσης των δύο μερών.

Άλλοι τύποι ρύθμισης δανείου

Πέραν της γνωστού τύπου ρύθμισης δανείου, υπάρχουν και παραλλαγές που προσθέτουν ευελιξία για την καταβολή του ποσού από τον οφειλέτη, και διευκολύνουν την συμφωνία μεταξύ των δύο μερών. Για παράδειγμα, υπάρχει η δυνατότητα χορήγησης περιόδου χάριτος, πληρωμή μόνο τόκων για ένα διάστημα, πάγωμα τόκων, κλιμακωτή δόση, balloon payment κ.α.

Οικειοθελής παραχώρηση ακινήτου

Στη περίπτωση που τα οικονομικά στοιχεία της επιχείρησης-οφειλέτη ή το εισόδημα του ιδιώτη-οφειλέτη, δεν μπορούν να υποστηρίξουν μια μακροχρόνια ρύθμιση και το ενυπόθηκο είναι υψηλής εμπορικής αξίας, τότε μπορεί να συμφωνηθεί οικειοθελής παραχώρηση του ακινήτου ή και «συναινετικός» πλειστηριασμός, ώστε ο οφειλέτης να κερδίσει «κούρεμα» των οφειλών του και οριστική απαλλαγή.

Αντί επιλόγου

Η ρύθμιση ενός δανείου, μπορεί να αποδειχθεί πολύπλοκη υπόθεση η οποία εξαρτάται από αρκετούς παράγοντες, μερικούς από τους οποίους αναλύσαμε ανωτέρω.

Η διαπραγμάτευση με την τράπεζα ή τον Servicer-Fund μπορεί να αποδειχθεί πραγματική «μάχη» καθώς η κάθε πλευρά θα φροντίσει να αποκτήσει το διαπραγματευτικό πλεονέκτημα για να “σύρει” την άλλη πλευρά στη συμφωνία-ρύθμιση που επιθυμεί.

Στη «μάχη» αυτή, μπορείτε να έχετε την καλύτερη δυνατή υποστήριξη από πρώην τραπεζικά στελέχη που έχουν εργαστεί στη πλευρά του πιστωτή και γνωρίζουν πως να σας βοηθήσουν να πετύχετε μία πραγματικά συμφέρουσα ρύθμιση.

Επικοινωνήστε μαζί μας για την υπόθεση σας.

Διαβάστε επίσης: ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΟΝ ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΟ ΜΗΧΑΝΙΣΜΟ 2023 (Ν.4738/2020)